査定が終わり、不動産を売却するときには基本的に不動産業者と媒介契約（ばいかいけいやく）を結ぶことになります。そしてその契約の種類の選択を迫られることになりますので本記事で免疫をつけておきましょう。この記事を最後まで読むと最善の売却方法が明確に理解できます。
それでは最初に結論からお伝えします。
最善の方法は
①２～３社と一般媒介契約を結ぶ。
②１社と専任媒介契約を結び、他の業者への広告の制限をつけないようにお願いする。
なぜそのような考えになるのか、記事を読んでみてください。
媒介契約の種類は全部で３種類ありますが、
話をわかりやすくするために以下の２種類にまとめます。
それぞれの特徴を簡潔に紹介していきます。
一般媒介契約
レインズ（全国の不動産屋が必ず見るサイト）への登録義務なし
売主へ売却活動の報告義務なし
売主は何社でも売却を依頼することができる
専任媒介契約（専属専任媒介契約）
レインズ（全国の不動産屋が必ず見るサイト）への登録義務あり
売主へ売却活動の報告義務あり
この契約を交わした業者にしか売却を依頼できない
細かな内容の違いは他にもありますが、以上の違いをおさえていれば概ね大丈夫です。
不動産業者はどちらの契約を勧めてくると思いますか？
答えは専任媒介契約です。
なぜなら、売主からの仲介手数料が必ずもらえるし、その売り物件をほぼ独占的に広告することが出来て問い合わせがもらえる＝広い意味での不動産の購入検討者とコンタクトが取れるから。それだけ物件を一社で預かるという意味は大きい。
具体的にはこんな風におすすめされます。
『レインズに登録する義務があるので全国の不動産がこの物件の売却活動をしてくれますよー』
『一般媒介で複数の業者と契約すると対応が大変ですよー』
『窓口を当社だけにお任せ頂くことになるので（一般媒介よりも）熱心に売却活動しますよー』
だから専任が良いんですよと、こんな感じ。
言っていることはオモテ向きは全部正しいです。しかしながら残念なことにしっかりウラがあります。
ここからはウラの話。
ウラがある原因は不動産取引において両手取引と呼ばれるものがあるからです。これに尽きます。
両手取引とは・・・仲介業者が売主と買主両方から仲介手数料をもらう取引のこと。その一方で売主か買主どちらか片方から仲介手数料をもらう取引を片手取引といいます。
仲介業者は、この両手取引をいかにして実現するかを一番に考えています。
大事なところなのでもう一度言います。
仲介業者は両手取引がしたいんです！
もちろん、手数料商売なので利益の最大化を図ることは当然ですが、売主の利益損失・機会損失になっていることもかなりあります。
たとえば、
『レインズに登録する義務があるので全国の不動産がこの物件の売却活動をしてくれますよー』
のウラ側で、他の仲介業者から「この物件紹介してもいいですか？」と問い合わせが入っても、
「商談中なのでご遠慮下さい」だとか「すでに申し込みが入っています」だとか言いながら紹介させず、自分たちだけの集客で両手取引を狙っていたりします。業界でいうところの【囲い込み】です。
また、広告に関しても専任媒介契約を結んだ業者は、他の業者に対しかなりの広告制限をかけます
「ポータルサイト（スーモとかホームズとかのサイトのこと）へ掲載不可」とか、「会社独自のホームページなら掲載可」みたいなかたちで。
要するに、この物件への問い合わせは自分のところだけにほしい！ということ。
結論、どうすればいいのか
冒頭に記したとおり、
①２～３社と一般媒介契約を結び、レインズへの登録をお願いしておく。
②１社と専任媒介契約を結び、他の業者への広告の制限をつけないようにお願いする。
この２パターンです。①のほうがおすすめで②は複数社と話をするのが煩わしいと感じる方で、尚且つ不動産業者に対してしっかりものが言えるタイプの人向け
①の場合、単純に競争してもらうことができます。複数社にお願いすることで自然と囲い込みをしにくい状態になりますし、広告もそれぞれの業者が自分たちの裁量で頑張ってくれるのでおすすめです。
②に関しては結構嫌がられると思いますが、ガラッと対応が変わるようなら他社へ切り替えましょう。不動産会社などいくらでもあります。
①、②どちらにも言えることですが、【囲い込み】をされているかどうかについては信用問題なので、営業マンの人間性をよく見てください。もし疑わしければ、友人などに頼んで他の仲介会社を通じて物件が紹介可能か聞いてもらうという方法もあります。
売却希望額が相場よりも大きく離れている場合や、その物件の価格帯によっては多少考え方を変えなければいけないケースもありますが、そういった例外に関しては別の機会に記事にしたいとおもいます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
少しでも参考になれば幸いです。
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